住宅ローンは変動と固定どちらが正解?

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新築で家を建てる時、ほとんどの人が住宅ローンを利用すると思います。そして、ほとんどの人が住宅ローンを固定金利で借りるのか、変動金利で借りるのか悩むはずです。勿論私も悩みました。個人的には、お金に余裕がある人はあまり悩まないのでは?と思います。しかし、お金に余裕のない人は悩むはずです。ちょっとの金利の違いで、大きく支払の金額が変わります。そんな住宅ローンについてどちらが正解なのか検討してみたいと思います。

そもそも住宅ローンの金利とは

銀行はお金を貸して、その金利で儲かる仕組みになっています。住宅ローンは今は低金利のため銀行にとってもメリットがあまりないように思いがちですが、いつまでこの低金利時代が続くか分かりません。
住宅ローンに限りませんが銀行から借り入れする金利は景気に左右されます。景気が良いと、お金が多く回る事もあり、儲かる事になります。
(全ての企業が、景気がいいと儲かるという事はないと思いますが・・・)
景気が良いと金利も上がります。お金を借りる場合、少しでも金利が安い方がいいですよね?それは企業も同じです。景気が悪ければ尚更お金は借りたいけど金利は低く借りたい。そのため、国が景気が悪い時に金利を下げるという仕組みになってます。
※実際は、日本銀行から借りる銀行の金利=政策金利が上がると、金利も上がる仕組みです。
今は景気が上向きになっている事もあり金利がこの先上がるであろうという予想もありますが、今現在は金利が安いので、これから新築等を検討している方にとってはメリットが大きいです。現在は金利が低いので、各住宅メーカーも今が新築を建てるチャンスだと宣伝しています。

固定金利とは

文字通り、金利が固定している事を言います。借りている期間の金利が変わらないという事です。金利の変動は必ずあると言われています。住宅ローンにおいては、借入期間は35年ローンが一番多いと思います。確かに35年間金利が変動しないとは過去の事例を見れば考えられません。今が低金利であるため、将来的に金利があがるリスクがありますが、固定金利を選択すると、将来金利が上がったとしても心配する事はありません。また金利が変わりませんので、毎月かかる住宅ローンの返済金額がずっと変わりません。将来の計算がしやすいところもメリットです。
しかし、一般的に変動金利と比べて固定金利は金利が高めです。その面で言えばデメリットであると言えます。

変動金利とは

文字通り、金利が変動する事を言います。その時期の金利情勢によって金利が変動していきます。
適用する金利は年に2回見直しされます。そして毎月の返済金額は5年ごとに見直しされるタイプが一般的です。要は、金利が変動しても、5年間は支払金額が変わりませんと言った内容です。
各住宅メーカーや工務店・不動さん業者は、最初の見積書は必ず変動金利での計算で提出していると思います。その理由は、変動金利の方が固定金利より金利が低いため、月々の支払が安いからです。契約してほしい立場としては、少しでも安い金額を言われた方が提案しやすいから変動金利で提示をしてきます。今後、金利の変動(金利の上昇)は必ずあると言われていますので、変動金利は将来的なリスクがあります。但し、いつ金利があがるかは誰にも分かりません。
固定金利に比べて金利が安い事はメリットであると考える事が出来ますし、もし金利が上がりすぎたらデメリットと言えます。

5年固定・10年固定金利とは

文字通り、金利の固定期間が決まっている(5年間・10年間は金利が固定ですとの意味)事を言います。一見、固定金利と変動金利のいいとこ取りのように感じますが、これは必ず5年後もしくは10年後金利が上昇するというデメリットしかありません。個人的には、これを選択するなら変動金利を選んだ方がマシだと思います。5年後・10年後も金利が上昇していない可能性もあります。必ず上がる事はデメリットではないでしょうか?

変動と固定をシミュレーションで検討

改めて、変動金利と固定金利をシミュレーションして検討してみます。
例えば・・・
借入金 3,000万円 35年ローン 頭金ゼロ・ボーナス払いゼロ 返済方法 元利均等返済
変動金利 0.75% 固定金利 1.3% にてシミュレーションしてみます。

変動金利の場合 月々の支払金額 ¥81,235-
固定金利の場合 月々の支払金額 ¥88,945-

差額¥7,710-となります。この差額をどう考えるかですね。
生活に余裕がある方であれば、間違いなく固定金利を選ぶ事をおススメします。金利が上がらないという『安心料金』と思う事が出来る人は固定金利を選んだ方がいいです。
しかし、この金額でも返済額が多いからきつい、毎月ギリギリの生活をしている人や、これから先子供が大きくなるにつれお金がかかる・・・と悩んだら気になって仕方ありません。

改めて、もし35年間当初契約した変動金利が変わらなかった場合、
総額 変動金利の場合 ¥34,118,889-
総額 固定金利の場合 ¥37,356,755-

差額 ¥3,237,866-となります。月々の金額は¥7,710-ですが、35年間ずっと払い続けると大きな金額になります。
その金額があれば、もっと家にお金を掛ける事が出来ますよね?だから皆悩んでいると思います。

変動金利と固定金利はどちらが正解?

どちらが正解かは正直不明です。当たり前の事ですが、借入を行ってから35年後に正解か不正解が分かります。結果的に35年間が経たないと分からないです。
しかし、私が思っていることはどちらが正解・不正解はありません。おそらくどちらも正解ではないと思います。
では、どうするのが正解なのか?

我が家の住宅ローン

我が家は自己資金がほとんどなく、ほぼ全てのお金を住宅ローンでまかないました。全てのお金を賄うのであれば、それなりの金額を住宅ローンで組んでいるわけです。そうすれば、月々の支払が少しでも安くした方が良い、そう思い変動金利を選択しました。例えば5年後金利が上がってしまったと想定します。でも、5年間は安い金利で恩恵を受けているわけです。少しでも多くの金額を返済していると言っても過言ではありません。将来上がると言われている住宅ローンも本当に上がるとは誰も分かりません。それならば今お得な方を選択したという事です。
でも・・・それだけの理由では納得できないですよね?そう、それだけの理由だけではありません。

変動金利でも怖くない理由

変動金利には、5年間金利が上がっても支払い金額が変わる事はありません。そして金利が上昇して5年間経過した後、支払額は最大125%までを上限とする決まりとなっています。
具体的に例を挙げます。変動金利で住宅ローンを組んだ当初、支払額を月々¥100,000-とした場合、3年後に金利が上がったとします。その場合、住宅ローンを借りて8年間は支払額が¥100,000-という事です。そして、そこからどんなに金利が上がったとしても月の支払額は¥125,000-が上限です。もし仮にその期間中で金利が上がったとしても、¥125,000-の支払いがまた5年間続きます。

とは言っても金利が上がって返済額が変わらない場合は、元々借りた額が減らない事はないにしろ、減る金額は少なくなりますよね?
でも、大丈夫なんです。
その理由は、住宅ローン減税で相殺されるからです。
※住宅ローン減税とは、住宅ローン残高の1%を税金からマイナスする減税措置です。

金利の変動の幅にも寄りますが、例えば金利が1.0%上がると仮定した場合、1.0%の減税があるため、支払う金額は変わりません。最初の10年間は元金が減らない時期です。その時期にこそ低金利で支払をしたいと思いませんか?しかし、もし金利が上がったとしても住宅ローン減税で相殺される。そしてさらには、5年間は支払の金額は変わらない、変わったとしても最大125%までと言った制度のため、急上昇した場合でもかなり緩和される制度になっているわけです。

上記の話は例えばの話です。今は小さい子供がいて働く事が出来ない主婦でも、10年後にはある程度子供が大きくなって働ける可能性は大きいです。あくまでも可能性の話ですので、分かりませんが、上記の話であれば、変動金利でも大丈夫な気がしませんか?

これは私個人的な意見ですので、参考までにして欲しいのですが、

金利が必ず上がりますと言われていますが、本当に上がるかどうかは上がった時じゃないと分かりません。
大きく金利が変動するのが、1年後なのか5年後なのか10年後なのか、その時じゃないと分かりません。
ちなみに、金利は今が底、これから金利は上がると言われて、もう5年ぐらいは経過しています・・・でも未だに低金利時代です。

結論・・・変動金利も固定金利もどちらが正解は分からない・・・でも固定金利も安いから固定金利を選んだ方がお得かもしれないし、変動金利を選んだ方がお得かもしれない・・・どちらが正解は分からない・・・でも我が家は変動金利です!!

このブログが少しでも参考になれば幸いです。

他にも家づくりでお金に関係する事を記事にしていますので参考にして下さい。

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最後まで読んで頂き有難う御座います。

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