無理のない住宅ローンの返済金額は?どうやって住宅ローン返済金額を決める?

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家を建てる時に、ほとんどの人が住宅ローンを利用すると思います。勿論、中には現金で一括購入する羨ましい人がいるのは間違いないでしょう。しかしそんな羨ましい人は一握りですし、ほとんどの方は、借入、つまりは借金を行います。
でも、いくら住宅ローンを借りるのか、それは人それぞれです。

住宅ローンの審査が通り、希望の金額を借りられる・・・と思うかもしれません。
しかし、大事な事があるんです。それは、銀行から「借りられる金額」と、自分が「返せる金額」は大きく異なるといった点です。
銀行員の仕事はお金を貸す事が仕事です。勿論、より多くのお金を貸したいと思いますよね?
しかし、銀行から、限度いっぱい借り入れしてしまうと、当然ながら家を建てた後の生活は苦しくなります。

では、どの程度の借り入れを行うのが一番ベストなのかこの記事を読んで自分に当てはめてみて下さい。

住宅ローンは自分の希望の金額を必ずしも借りれるわけではない

まず、住宅ローンは誰でも、そしていくらでも借りられるわけではありません。

自分が借金するのだから、いくらでもお金を希望の額貸してもらえると私は思ってました。しかし、そうではありません。少し考えれば分かる事ですが、貸したお金が返って来なければ、銀行は損しか残りません。
つまり、ちゃんと返済してくれそうな人に、その人が返済出来そうな金額を審査して貸すのです。

ちなみに、審査項目としては以下の通りです。

●年齢・・・80歳までに完済できるかどうか(35年ローンの場合は、45歳未満かどうか)
●職業・・・公務員・医者などは勿論銀行からの評価が高いのです。
●勤続年数・・・最低1年以上、3年以上が望ましいとされています。
●年収・・・年収の6倍~8倍程度借入が出来る銀行が多いです。
●借入の有無・・・他の借入があるか(例えば車のローンや、消費者金融など)
●本人の健康状態・・・団体信用生命保険に加入できるかどうか

例えば公務員や医者の場合、銀行にとっては、貸したい人になります。その理由は、貸しても、貸したお金が返ってこない確率が極端に低いからです。逆に言うと、お金が返ってこない確率が高い人のには、お金を貸してくれません。
例えば、自営業の人は今の生活がその後もずっと続くか分からないと見なされるケースが高いです。そういった点で考えると、新しい会社に勤めているよりも、老舗の企業に勤めている方が、信用度は高いです。
※企業の業績内容にもよります。

では、実際に自分はどれだけ借入出来るのか?

様々な銀行が審査をする際に目安としているのが、返済負担率です。
返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことを言います。ちなみに、住宅金融支援機構が貸してくれる住宅ローン[フラット35]の場合、返済負担率は

年収が400万未満の場合・・・30%
年収が400万以上の場合・・・35%

とされています。この返済負担率を基準に考えると目安にするといいです。

金融機関から借りられる額を計算する場合、大事なのは返済期間です。一般的には35年が一番多いと思います。しかし、住宅ローンを完済する年齢は、会社員を退社した時にしたいと考えるのであれば、35年よりも短い期間での返済になります。返済期間が短いという事は、その分借り入れる金額が少なくなります。逆に、返済期間が長ければ多くの金額を借入が可能ですが、自分の返済出来る金額を借入する事が大事です。

例えば、年収が500万の場合で計算してみます。

年収が500万の場合、返済負担率は35%です。

500万×35%=175万です。年間の返済額が175万を超える金額を貸してはくれないという事です。
175万÷12か月=約14.6万が月々の支払額となります。

これで、後は返済期間と金利を条件に借入可能な金額を試算出来ます。金利については、実際の適用金利ではなく、審査上で使われる事の多い金利の4%で試算する事が一般的です。

年利4%の場合の100万円あたりの毎月返済額は返済期間が

25年の場合¥5,278-
30年の場合¥4,774-
35年の場合¥4,428-

となります。

借入可能な金額は、税込年収×35%÷12か月÷ 年利4%の場合の100万円あたりの毎月返済額×100万円で計算しますので、

返済期間25年の場合・・・500万×35%÷12÷5,278×100万=約2,760万

返済期間30年の場合・・・500万×35%÷12÷4,774×100万=約3,060万

返済期間35年の場合・・・500万×35%÷12÷4,428×100万=約3,300万

となります。
※あくまでも目安です。それぞれの金融機関での借り入れ条件は異なりますし、他に借入がある場合はその分住宅ローンで借りられる金額は低くなります。例えば車のローンなどはそれにあたりますので、先に完済しておく必要があります。しかし、奨学金は住宅ローンには関係ありませんので、問題ありません。

参考までに、車のローンを毎月2万円支払っている場合でも計算してみます。

返済期間25年の場合・・・(500万×35%-2万円×12か月)÷12÷5,278×100万=約2,390万

返済期間30年の場合・・・(500万×35%-2万円×12か月)÷12÷4,774×100万=約2,640万

返済期間35年の場合・・・(500万×35%÷-2万円×12か月)÷12÷4,428×100万=約2,845万

比べて貰えばわかると思いますが、もし、自分が思っている以上に借入が出来ない場合は、車のローンなどの金額を完済する事をおススメします。35年ローンの場合だと、金額の差額で約450万の差額があります・・・。車の借入がなければその分借入が可能と言う事になれば、大きいですよね?

借りれる金額も大事だが、返済出来る金額が一番大事

どれだけ借入が出来るのか、勿論それは銀行などの金融機関がきっちりと審査して出してくれますし、寧ろ、ハウスメーカーの営業マンや不動産屋の営業マンが試算してくれます。

また、インターネットで検索すればシミュレーションが出来ますし、簡単におよその金額は出ます。

しかし、借りたお金を返済出来るかどうかは、自分自身で判断するしかありません。

勿論、ファイナンシャルプランナーに相談して価格の相談は出来ます。しかし、最終的に決めるのは自分です。 大事な事なので、もう一度言いますが、最終的に決めるのは自分です。借りた金額を決めた期間内は基本的にはずっと払い続けなければいけません。

そのため、無理なく返済できるのかが大事になってきます。

では、いくらなら無理なく返済出来るのか、その考え方を説明します。


無理ない返済金額の考え方

⓵まずは、収入です。月の手取りはいくらあるのかボーナスはいくらあるのか、年間の収入はいくらあるのか。ある程度正確な数字が欲しいので、給料明細などがある場合はしっかりと計算して本当の手取り年収を把握します。

⓶次に、月にどの程度支出があるかを把握する必要があります。家計簿をつけていれば問題はありませんが、家計簿をつけていないのであれば、この部分の数字を把握する事は難しいので、とりあえず1か月は家計簿をつけて見る事をおススメします。
そんな、1か月も待てないよと思われるかたは、とりあえず、通帳の記帳を行って下さい。
そして、過去一年間のお金の流れを把握して下さい。

確認して欲しい事は、例えば、昨年の1月初めの金額と、今年の1月の初めの金額を比べてみて、どれだけ通帳の残高が増えているのか確認して下さい。
そうする事で、実際に一年間でいくら使ったのか確認出来ます。この一年間で実際にいくら使ったのかが重要です。

⓷住宅を購入すると必ず必要になるものがあります。それは車と一緒で税金です。固定資産税を必ず支払わなければいけません。マンションであれば管理費・修繕積立費・駐車場などさらにお金が掛かります。
また、電気代やガス代なども賃貸の時よりも若干上がる傾向が高いので、その分も少し多めに計算する必要があります。

また、戸建ての場合は、将来的にメンテナンスが必要になります。外壁の塗装・足場代・屋根の取り換えなどが費用の掛かる時がやってきます。そのための貯蓄も必要です。

⓸最後に子供が小さいのであれば、今後大きくお金が必要になってきます。勿論、児童手当などの国からの補助金は有効活用する必要がありますが、今後ある程度の貯金は必要になってきます。特に中学受験や高校受験などを行う場合、塾などの教育費用が大きくなる事もありますので、ある程度教育資金は考えるべきです。

そして⓵収入-⓶月の支出(今現在賃貸などに住んでいる場合の家賃は含まない-⓷維持費や税金の費用-⓸子供の教育費で計算すると、ある程度自分が払える金額が分かります。

現在の家賃から考える

現在賃貸に住んでいて、毎月赤字にならず、しっかりと貯蓄出来ているのであれば、今の家賃+駐車場代を合わせた金額が、住宅ローンの支払金額になっても、問題がないと思います。

しかし、貯蓄が出来ていない状況であれば、住宅購入後は電気光熱費の金額は上がる傾向も強いですし、税金や維持メンテナンス費用のための金額も必要になりますので、購入後、以前と同じ生活が出来ないといった事もありえますので、注意が必要です。

まとめ

家を購入する上で住宅ローンは欠かせないと思います。そして長い間住宅ローンと向き合わなければいけません。

ですから、無理のない住宅ローンを組むといった事は非常に大事です。事前に、どの程度の返済金額にするのか、どの程度借入を行うのか、そしてどの程度の家を自分は購入出来るのか把握する事は非常に大事です。

はっきり言って、ハウスメーカーの人や不動産の人、またはファイナンシャルプランナーの人が、住宅購入後の生活を面倒を見てくれるわけではありません。売る事が仕事の人は、少しでも高い商品を購入してもらう事が仕事です。

『大丈夫ですよ』の言葉の裏に、根拠はおそらくありません。今後何が起こるか分かりません。

借りれる金額≠きちんと返済出来る金額ではないという事は頭に入れておきましょう。

しかし、今までと同じ生活を行ってて、家をグレードが上がる事は基本的にはありえません。多少無理を行わないと、住宅購入は出来ないと思います。ですので、多少の無理は必要だと個人的には思っています。

私は、余裕のある返済金額なのかと言われると、勿論余裕のある住宅ローン金額ではないと思います。

しかし、今は生活出来ています。それが全ての人い当てはまるかは分かりません。
同じ年収でも、年齢や家族構成、生活エリア、生活スタイル、価値観など様々な事で私達の生活を行っています。その中でどの程度家賃や住宅ローンに金額を充てるのか、それは個人によって異なると思います。

本来であれば、余裕があった生活が良いと思います。誰もが余裕のある生活を行いたいですよね?でも、住宅を購入する事で、今までと同じスタイルで生活を行うという事は出来ないと思います。

結果的には、満足のいく住宅が手に入り、その中できちんと生活出来ていけば問題ないのではないかと私は思います。




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