住宅ローンの繰り上げ返済のタイミングはいつ?住宅ローン減税中でも繰上げ返済しても得する?

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今月少し余裕があるから住宅ローンを繰り上げ返済をしようかな?

ボーナス払いで住宅ローンは組んでないけど

ボーナスを貰うと余裕があるからちょっと繰り上げ返済してみようかな?

そう悩んでいる人もいるでしょう。

でも、本当に繰り上げ返済ってした方が得なのかな?

そう思っている人も多いです。

住宅ローン減税の10年間は繰り上げ返済したら損するんじゃないかな?

今回はそういう疑問にお答えします。

この記事を読む事で

✓繰り上げ返済を行った時の効果が分かる

✓繰り上げ返済はどのタイプで行えば得するか分かる

✓住宅ローン減税中でも繰り上げ返済を行った方が良いのか分かる



繰り上げ返済はどんなメリットがあるの?

改めて繰り上げ返済を行う事でのメリットを説明します。

毎月払っている住宅ローンが例えば¥100,000-であると仮定します。

分かりやすく説明するために、

今回は仮に元金¥80,000-と利息を¥20,000-と仮定します。

支払回数 住宅ローン借入金額 返済金額 利息支払金額 元金支払金額 返済残高金額
1 30,000,000 100,000 20,000 80,000 29,920,000
2 29,920,000 100,000 20,000 80,000 29,840,000
3 29,840,000 100,000 20,000 80,000 29,760,000
3-1 29,760,000 100,000 0 100,000 29,660,000
4 29,660,000 100,000 20,000 80,000 29,680,000

例えば、3,000万円を返済するとした場合

実際に元金が減っていく金額は¥80,000-です。

上記の表の3回目の支払をした際、一緒に繰り上げ返済とした場合(3-1)

支払利息が0円となり、元金そのものが減る仕組みとなります。

つまり、通常、利息が掛かるが、

繰り上げ返済した分は利息が掛からないという事が最大のメリットです。

本来必要であった利息が掛からないという事は

結果として支払い総額を減らす事が出来ます。

繰り上げ返済には2つ方法がある

繰り上げ返済には

『返済額軽減型』と『期間短縮型』の2パターンがあります。

それぞれの特徴を見て行きましょう。

繰り上げ返済の返済額軽減型とは

『返済軽減型』・・・返済期間はそのままで毎月の支払い金額を減らす事が出来ます。

毎月の返済額が減れば、そのまま家庭の固定費が減るので

家計は楽になります。

返済軽減型に向いている人
☑毎月の住宅ローン返済額が多くて負担だと感じている人

☑子供が大きくなった時に掛かる教育費のために住宅ローンの返済額を減らしたい人

☑今は共働きだが、子供が増えるなどの理由で収入減になる見込みのある人

☑住宅ローンを借りた年齢が、定年の時には完済できる年齢の人

繰り上げ返済の期間短縮型とは

『期間短縮型』・・・毎月の支払い金額はそのままで返済期間を短くする事が出来ます。

例えば、40歳で35年ローンを組んだ場合

完済する時は75歳であれば、将来不安ですよね。

出来れば、サラリーマンの定年した時には

住宅ローンは完済したいと考えている人は、

返済期間を短くする期間短縮型を選択した方が良いです。

期間短縮型に向いている人

☑ローン返済を出来れば定年の時には終わらせたいと考えている人

☑繰り上げ返済を上手に活用したい人←次で解説します。

繰り上げ返済を効率よく、効果が高く返済する方法は?

実は、繰り上げ返済を行う際に利息を多く減らす事が出来るのは

『期間短縮型』です。

仮にシミュレーションしてみます。

※条件:借入3,000万/返済期間35年/金利1.2(35年固定金利)/元利均等で計算します。

ローン返済の半年後に100万の繰り上げ返済を行う場合

繰上げ返済のタイプ メリット 総支払金額の減額分 金額の差
返済軽減型 毎月の支払額¥87,510-→¥84,559-へ減額 ¥221,743- ¥278,617-
期間短縮型 支払総年数が1年5か月短くなる ¥500,360-

同じ100万の繰上げ返済で、

総支払金額に¥278,617-も異なります!

また、繰り上げ返済は早ければ早いほど効果があります。

※条件:借入3,000万/返済期間35年/金利1.2(35年固定金利)で計算します。

繰上げ返済条件 返済期間の減少 総支払金額の減額分 金額の差
5年後に100万繰上げ返済 1年4か月短くなる ¥422,169 ¥82,165-
10年後に100万繰上げ返済 1年3か月短くなる ¥340,004-

上の表を見てもらうと分かりますが

少しでも早く繰上げ返済を行った方が得だというのは分かって頂けたかと思います。

つまり、少額でも良いので余裕があれば早くから繰上げ返済をした方がお得だという事です。


住宅ローン減税期間中でも繰り上げ返済をした方がお得?

住宅ローン減税は、

年末の住宅ローン残高の1%が所得税(一部翌年の住民税)から10年間控除されます制度です。

消費税が10%になると、10年間→13年間になりさらに控除されてお得になります。

その期間中に繰り上げ返済を行った方が得なのか、10年後(13年後)に繰り上げ返済を行った方が得なのか?

気になるところですよね?

それではシミュレーションしてみます。

※条件:借入3,000万/返済期間35年/金利1.2(35年固定金利)/年収500万/子供2人の4人家族で計算します。

⓵繰上げ返済による効果 ⓶住宅ローン減税10年間合計 ⓵+⓶
繰上げ返済なし 0 ¥2,484,700- ¥2,484,700-
繰上げ返済1年毎(10万) ¥418,231- ¥2,444,396- ¥2,862,627-
繰上げ返済10年後(120万) ¥410,247- ¥2,472,440- ¥2,882,687-

上記の表を見て頂ければわかると思いますが大きな差はありません。

変動金利の場合でも計算してみます。

※条件:借入3,000万/返済期間35年/金利0.6(変動金利)/年収500万/子供2人の4人家族で計算します。

⓵繰上げ返済による効果 ⓶住宅ローン減税10年間合計 ⓵+⓶
繰上げ返済なし 0 ¥2,460,600- ¥2,460,600-
繰上げ返済1年毎(10万) ¥191,739 ¥2,419,664- ¥2,611,403-
繰上げ返済10年毎(120万) ¥190,946- ¥2,448,544- ¥2,639,490-

住宅ローン減税は多くの収入がある人が最大1%戻ってきます(最大40万or50万)が

収入が多くなければ1%返ってきません。

住宅ローン減税、実際の還付金額はローン残高1%ない?

2018年2月25日

そう考えると、手元にお金があって返しても問題ないなと思った時に

繰上げ返済を行う事が一番良いという事です。

繰上げ返済で注意しなければいけない事は何?デメリットは?

これから住宅ローンをどの銀行で借りようか検討している人は是非参考にして欲しいです。

今すでに住宅ローンを返済中の人は必ず確認して下さい。

繰上げ返済に掛かる手数料は掛かる?

まとまって返済するよりも、

余裕がある時にこまめに繰上げ返済を行った方が良い事は説明しましたね?

しかし、繰り上げ返済を行う度に

手数料が5,000円掛かるとしたらどうすか?

例えば、毎月20,000円を繰上げ返済しようとしても

手数料が掛かるので実際には15,000円になります。

年間60,000円も取られちゃいます。

勿体ないですよね?その60,000円も返済に充てたいですよね?

おそらく、窓口での返済であれば手数料が取られるかもしれませんが

インターネットバンキングであれば無料である銀行が多くなっています。

今借りている銀行のホームページなどでご確認下さい。

フラット35や財形住宅融資の場合は返済金額の確認を

基本的には100万以上であれば、繰り上げ返済が出来ます。

しかし、100万の金額を繰上げ返済するとなると、

貯金が大きく減る事になりますので要注意です。

「住・My Note」を利用する事で、繰り上げ返済金額を

10万以上にする事が出来るので、こちらの方が現実的です。

ただし、注意する事もあります。

「住・My Note」を利用する場合、返済する日にちは

通常の返済日と同じでなければなりません。

諸条件が多いので、確認してから繰り上げ返済を行って下さい。

冬のボーナスで繰り上げ返済をする場合は12月ではなく1月以降にすべし

これは、住宅ローン減税の絡みです。

ローンの残高が多ければ多いほど

控除額が多くなりますので、12月に行うよりは1月に行った方がお得になるケースがあるという事です。

住宅ローン減税期間が過ぎていれば、別に12月で問題ありません。

貯金を全て繰上げ返済に回した方がいいの?

住宅ローンを早く終わらせようと

繰上げ返済をしすぎると手元に残っているお金がゼロ円・・・といった事は良くないですよね?

勿論、住宅ローンは借金と同じですし

早く返す事で利息に掛かるお金を

得する事は間違いありません。

しかし、冠婚葬祭などが続き急にお金が必要になるケースもありますし

急に病気に掛かり思ったように働く事が出来なるケースも

可能性を考えればゼロではありません。

ある程度繰上げ返済は計画的に行う事が良いでしょう。

繰上げ返済のためにやってはいけない事

はっきりと断言しますが、住宅ローンよりも安い金利はほぼ存在しません。

住宅ローンを早く終わらせるために

繰上げ返済をする事は大きなメリットがあります。

しかし、住宅ローンの繰上げ返済を優先してしまって

他の事で損をしてしまっては意味がないのです。

住宅ローンを繰上げ返済するためにしてはいけない事
✓車をローンで購入する

→住宅ローンの方が安い金利のためローンで購入するのであれば

繰上げ返済をやめてでも一括現金で購入した方が良い

✓子供の小学校・中学校・高校・大学に掛かる入学金などを教育ローンを使用する

→住宅ローンの方が安い金利のため教育ローンを利用するのであれば

繰上げ返済をやめて貯金を行い、その上で入学金を支払った方が良い

✓普段の買い物をクレジットカードの分割払いで支払う

→住宅ローンの方が安い金利のため分割払いやリボ払いをしない

まとめ

繰上げ返済について今回は大きく学んで頂きました。

これを読んで頂けた事で繰り上げ返済の疑問が分かりましたよね?

簡単にまとめると

繰上げ返済の疑問

✓繰り上げ返済を行った時の効果が分かる
→一日でも早く繰上げ返済を行う事で、得をしていきます。
1年貯金して100万円を繰り上げ返済するよりも
1か月83,000円×12か月で返済した方が得をします。

✓繰り上げ返済はどのタイプで行えば得するか分かる
→繰上げ返済で利息を得したいのであれば『期間短縮型』一択です。
毎月の支払金額を下げたいのであれば『返済額軽減型』を選択しましょう。

✓住宅ローン減税中でも繰り上げ返済を行った方が良いのか分かる
→多くの収入を貰っている人であれば話は変わるが
期間中繰上げ返済を行った方が利息軽減による費用対効果は大きい。
お金に余裕があれば住宅ローン減税中でも返済した方がいい。

という事です。

ちなみに、住宅ローンの繰上げ返済だけでなく

安い金利への借り換えを行う事で

最終的な返済額を減らす事が出来ます。

そういった方は、住宅ローンの借り換えをおススメします。

住宅ローン借換えにもう悩まない!借換え驚きの内容とは?

2019年4月14日

計算したらわかる事ですが、

住宅ローンの繰り上げ返済よりも借り換えの方が最終的な支払金額が安くなる可能性は高いです。




住宅ローンの借り換えはモゲチェック

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