住宅ローンのフラット35・フラット35Sって何?フラット35と35Sはデメリットあるの?

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住宅ローンを借りる際、色々調べていると

フラット35っていうものがあるらしい・・・。

でも、【フラット35】って何?

フラット35って良く聞くけど、良くわからない。

全期間固定金利なだけ?

フラット35とフラット35Sって違いがあるの?

今回はそんな疑問にお答えします。

この記事を読む事で

✔フラット35とは何かが分かる

✔フラット35とフラット35Sの違いが分かる

✔フラット35のデメリットとは何?



フラット35を簡単に分かりやすく説明すると

民間の金融機関(銀行・JA・金融金庫など)と

住宅金融支援機構協力して出している住宅ローンの事です。

住宅金融支援機構は、日本政府が出資している金融機関です。

つまり、超簡単に説明すると

銀行と政府が出資している金融機関で提供している

長期間固定金利である住宅ローンのこと事です。

フラット35とは

銀行と住宅金融支援機構が協力して出している長期間固定金利の住宅ローンである

フラット35の特長

✓固定金利である

フラット35は最初から最後まで支払う金額が同じ長期間固定金利であるため、

住宅ローンを支払う額が決定しています。

子供が成長するにつれお金が掛かってきますが

住宅ローンの金額が変わらない事は

資金計画が狂わないと最大のメリットです。

✓保証料や繰り上げ返済手数料が無料

通常の銀行であれば、保証料や繰上げ返済を行った時の手数料の費用が掛かりますが

フラット35の場合は無料です。

無料(タダ)という言葉って良い響きですよね。

しかし、繰上げ返済を行う事が可能な金額は100万以上となります。

繰り上げ返済は行いたいけど、100万円かぁ~ちょっときついよね・・・って思いませんでしたか?

私は手元に100万が消えたら不安です(笑)

そんな私と同じ思いの人は

「住・My Note」を利用する事で、10万以上からの繰上げ返済が可能です。

2か月連続で繰上げ返済出来ないなど規定はありますが

100万に比べるとマシですよね?

✓アルバイト・パート・個人事業主などでも利用が可能

通常の銀行であれば、アルバイトやパートは基本的にはNGが多いです。

そして個人事業主も審査が厳しいです。

しかし、フラット35の場合、最低年収を問われる事がありません。

また、雇用形態も問われる事もありませんので

基本どなたでも可能性はあります。

※フラット35もきちんと審査は行われますので、必ず借りる事が出来るとは言えません。

フラット35の利用条件ってあるの?

申し込み条件としては以下の通りです。

✓申し込み時の年齢が70歳未満
✓日本国籍・日本永住権を持っている事

まずは上記の2点が前提です。

当たり前と言えば当たり前ですよね?

基本的に住宅ローンは借金ですので

返す見込みのない人には貸せません。

✔フラット35には返済割合にも条件がある

返済割合と言うと分かりにくいですが

年収に占める全ての借入年間合計返済額の割合の事です。

(年収計算は、前年の収入で計算)

全ての借入に該当するもの
✓マイカーローン
✓教育ローン
✓カードローン
✓クレジットカード  など

また、年収によって返済割合が異なります。

・年収400万未満・・・30%以下
・年収400万以上・・・35%以下

具体的な数字で説明します。

例えば年収が350万の人であれば

30%以下となるので最大で

借入年間返済額は105万になります。

105万を12ヶ月で割ると

最大87,500円まで借りれますよって事です。

しかし、仮に車のローンを払っていると仮定します。

車のローンが月に15,000円であれば

住宅ローンは72,500円までしか借りる事が出来ないという事です.

✔フラット35は団体信用生命保険が任意

縁起が悪い話ですが

仮に世帯主でもある働くパパ(ママ)が

何らかの理由で死亡してしまえば

住宅ローンを支払う事って現実的に不可能ですよね?

そんな『もしも』の保険の事を団体信用生命保険と言います。

※高度障害状態になった時も免除されます。

しかし、フラット35では

団体信用生命保険の加入は任意となってます。

団信がなければ、住宅ローンが安くなることは事実ですが

残された家族の事を考えると

返済しなければいけませんので大変です。

団体信用保険をカバーできる別の生命保険などを検討するか

団体信用保険に必ず入るようにした方が心配はありません。

✔フラット35が対象となる建物はどんな建物?

対象となる建物は以下の通りです。

対象となる建物
✓住宅金融機構が定めた技術基準に適している住宅
✓一戸建ての場合:70㎡以上
✓マンションの場合:30㎡以上

これから新築を建てる方

新築マンションを検討している方に関してはほぼ問題ありません。

✔フラット35の融資額と返済期間はどれぐらいなの?

フラット35の融資額と返済期間は以下の通りです。

融資額と返済期間
✓100万以上8,000万以内で住宅購入費

返済期間
✓15年以上35年以内
※60歳以上での融資の場合は10年
✓完済時の年齢が80歳になるまでの期間 

フラット35はどの銀行でも一緒?

多くの金融機関で取扱いっていますが条件が同じというわけではありません。

返済金額が異なる金利や事務手数料が

各金融機関で異なりますので、しっかり調べて比較検討しましょう。

例えば現在一番お得と言われている楽天銀行と

フラット35で有名なARUHI(アルヒ)で比べてみましょう。

楽天銀行 ARUHI(アルヒ)
金利(団信込み) 1.37% 1.55%
毎月の返済額 ¥89,956- ¥92,591-
融資手数料 ¥330,000- ¥660,000-
総返済金額 ¥37,781,766- ¥38,888,438-
総返済金額+融資手数料 ¥38,111,766- ¥39,548,438-

※条件 借入金額3,000万/団体生命保険費用込み/35年ローン/頭金なしの場合 ※2019年9月の条件

金利も大きいですが、融資手数料(事務手数料)が異なれば大きく費用も異なりますよね?

同じ金額の借入で、

支払う金額が異なるので必ず比較検討をしましょう。

フラット35とフラット35Sの違いは何?比較してみた!

フラット35Sとは

フラット35の中でも一定の条件を満たしている住宅に対して適用可能

『フラット35の特別金利』と考えると分かり易いです。

つまり、良い建物であれば、金利を安くしますよっといった制度です。

そして、その良い建物の条件によって

金利が10年間引き下げなのか、5年間引き下げなのかが決まります。

フラット35Sの注意事項
フラット35Sは『いつでも』『誰でも』申請出来るわけではないという事です。

フラット35Sには予算があり、その予算を超えてしますと終わりです。

つまり申し込む時期によっては、申請が出来ない可能性もある事を忘れないでください。

✔フラット35Sの10年間引き下げ金利Aプラン場合の条件とは?

⓵~⓺の基準のいずれかひとつを満たしている建物であれば

フラット35Sの金利Aプランに申し込み事が可能です。

高い断熱性能のある省エネルギー性
⓵✓認定低炭素住宅

認定低炭素住宅とは

✓省エネ法の省エネ基準と同等以上の断熱性を確保している住宅

✓省エネ法の省エネ基準に比べて

冷暖房などの一次エネルギー消費量を

10%以上低く抑えることが出来る住宅

上記の2点を満たし尚且つ

✓HEMSの導入

✓節水型機器の採用など、節水に関する取り組み

✓木材の利用…木材など低炭素化のための材料を使用

✓ヒートアイランド対策…敷地や屋上の緑化などヒートアイランド抑制の取り組み
を満たしている住宅の事をいいます。

⓶✓一次エネルギー消費量等級5の住宅

⓷✓性能向上計画認定住宅(建築物省エネ法)

地震に強い耐震性
⓸✓耐震等級3の住宅

高齢者に優しいバリアフリー性
⓹✓高齢者配慮対策4以上の住宅

間取り関係が簡単に出来る耐久性・可変性
⓺✓長期優良住宅

一番手っ取り早いのは

認定低炭素住宅もしくは耐震等級3ではないかなと個人的には思います。

✔フラット35Sの5年間引き下げ金利Bプランの条件とは?

⓵~⓺の基準のいずれかひとつ以上を満たしている建物であれば
フラット35Sの金利Bプランに申し込み事が可能です。

Aプランに比べて条件が緩い事が特徴です

高い断熱性能のある省エネルギー性
⓵✓断熱等性能等級4の住宅
⓶✓一次エネルギー消費量等級4以上の住宅

地震に強い耐震性
⓷✓耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上の住宅
⓸✓免震建築物

高齢者に優しいバリアフリー性
⓹✓高齢者等配慮対策等級3以上の住宅

耐久性・可変性
⓺✓劣化対策等級3の住宅で、維持管理対策等級2以上の住宅

最近の家づくりの場合は、基本的には満たしている住宅レベルです。


フラット35とフラット35Sで借りた場合どのくらい返済額が変わるの?

仮に3,000万で計算してみます。

フラット35とフラット35S 金利Aプランとの比較

金利 月々の支払 総支払金額
フラット35 1.37 ¥89,956- ¥37,781,766-
フラット35S 金利Aプラン(10年間引下げ) 1.12(10年後1.37) ¥86,373-(88,978) ¥37,058,040-
フラット35S 金利Bプラン(5年間引下げ) 1.12(5年後1.37) ¥86,373-(89,471) ¥37,392,140-

上記の表を見て分かりますが

金利の引き下げ期間が長いほど総支払金額が異なる(安くなる)ので

フラット35Sを狙うのであれば、10年間引き下げのAプランを狙うべきです。

この辺りは、工務店やハウスメーカーと相談した方がいいですね。

フラット35Sのデメリットってあるの?

一定期間金利が下がる事のみであるためデメリットはありません。

最近の新築では

ある一定の省エネ基準をクリアしているはずですので

基準を超えるために追加費用が発生する事は

少ないのではないのかなと思います。

※フラット35Sのために、家の断熱性能を上げるために追加費用が掛かると言われれば

費用対効果を確認しましょう。

あえてデメリットをあげるのであれば

10年後もしくは5年後に金利の引き下げがなくなり標準の金利へ変わる事です。

10年・5年と同じ住宅ローンを支払っていたのに

値上げみたいな感覚に陥る事がデメリットかなと。

贅沢なデメリットですので、固定金利を検討している方はフラット35Sを視野に入れて下さい。

フラット35って頭金ゼロ円でも借りれるの?

ひと昔前まで、フラット35は頭金ゼロ円では借りる事が出来ませんでしたが

今現在(2019年)では、頭金ゼロ円でも借入可能です。

フラット35で借りるのであれば、頭金は有った方がいいです。

フラット35で頭金があった方がいい理由とは?

これは頭金が1割以上の場合と1割に満たない場合に

金利が異なるからです。

仮に3,000万の借入を検討しているとします。頭金が一割ある場合とゼロの場合で比較します。

金利 月々の支払金額 総支払金額 差額
頭金300万(借入金 2,700万) 1.110 ¥77,609- ¥32,595,571- ¥0-
頭金0円(借入金 3,000万) 1.370 ¥89,956- ¥37,781,766- ¥5,186,195

※2019年10月 ARUHI フラット35金利(団信付き)保証料・事務手数料は含まず

月々の支払金額もさながら、金利が異なる事もあり総支払金額でも大きく差があります。

300万差し引いても、差額で200万以上の差がありますので、

いかに頭金が大事かが分かります。

しかし、300万の頭金って、、、用意するのは苦労しますね・・・。

自分は・・・頭金なしで家を建てているので、無理ですね・・・。

頭金っていくら必要?目安を教えて!

2018年2月10日

まとめ

長期固定金利にするのであれば

フラット35がお得であり、もっというのであれば

フラット35Sの方がお得である事が分かってもらえたと思います。

しかし、固定金利は変動金利に比べて金利が高い事は紛れもない事実です。

その部分を頭に入れて検討する事をおススメします。

また、頭金が準備できるかどうかも大きなポイントになります。

変動金利と固定金利については、別記事にしてますので参考にして下さい。

住宅ローンは変動と固定どちらが正解?

2017年8月26日

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