住宅ローンの借り換えについて詳しく知りたい・・・
勿論、全ての人が借り換えを行う事で価格的なメリットを受けれない可能性もありますが
住宅ローンは今、低金利だという事は皆さん知っていると思います。
低金利だからこそ借り換えの検討している方も多いのではないでしょうか？
しかしその反面、借り換えを行う事は、『難しい』・『面倒くさい』など考えている人も多い事でしょう。
確かに、借り換えのデメリットともいえる事は
『難しい』・『面倒くさい』事をする事です。
しかしその面倒な事をする事で
住宅ローンの返済額が大きく減るのであれば、充分借り換えを行うメリットがあると思います。
⓵借り換えのメリットの明確化
⓶借り換えのタイミングはいつ？
⓷借り換えを行うための手順
⓸借り換えの場合の金利選択は変動？固定？
⓹分からなければ、代行サービスも有る
住宅ローンの借り換えを行うメリット
総返済金額が少なくなる＝月々の返済金額が少なくなる
おそらく皆さんの狙いはコレですよね？
住宅ローンの金額が安ければ・・・もう少し旅行に行ったり、
欲しいものを購入出来たり・・・という思いはありませんか？
もしくは、子供が成長してきたので、子供に掛かる費用が大きくなった・・・
生活が大変だ・・・そう考えている人も多い事でしょう。
住宅ローンの借り換えで、価格的にメリットが生まれる金利差は、1％以上と言われています。
金利2.0％
残り返済額 ￥20,000,000
残り返済期間 20年
総支払金額 ￥24,282,480-
金利1.0％
残り返済額 ￥20,000,000
残り返済期間 20年
総支払金額 ￥22,074,960+諸費用￥600,000-＝￥22,674,960-
上記の例では、約160万も総返済金額が少なくなりました。
上記の例のように価格差に大きなメリットが生まれるのであれば、借り換えをしないと損だと思いませんか？
新しいサービス（保険）・特典などを受ける事が出来る
住宅ローンで、生活習慣病をカバーできる保険や特典がある事はご存知ですか？
住宅ローンの借り換えを検討している方は団信のみの人も多いと思います。
例えばガンになった場合住宅ローンの返済がゼロ円になる住宅ローンも増えています。
ガンは日本人の2人に1人になる病気と言われていますので、
ガンになる確率は高いと言えます。
その中で住宅ローンがゼロ円になる事は魅力的ではないでしょうか？
住宅ローンの借り換えをすることで、
各銀行がこういった特典やサービスを受ける事が出来る事もメリットの一つではないでしょうか？
※各銀行によって特典やサービスは様々です。そういった面での確認も必要です。
変動金利→固定金利などへ変更する事で、金利上昇時のリスクにも対応出来る
変動金利で契約してしまったけど、、、
インスタグラムでは固定金利が多い！失敗した！！と思っている人も多いかもしれません。
しかし、変動金利から固定金利に変更する事は可能です。
何故失敗したと思うのか、それは思っていた以上に金利が上昇してしまい、
住宅ローンに支払う価格が大きくなる、
その結果家計を圧迫してしまうといった悪循環になるケースがあり得るという心配から
失敗したと思うのだと個人的には思います・・・。
あくまでも可能性としてあり得るという事であって、本当にそうなるかは誰も分かりません。
しかし、金利上昇の事を心配をしたくない人は、
固定金利への借り換えも検討した方が良いと言えます。
※一般的に、固定金利の場合は、
変動金利よりも金利が高めに設定されているため、
今支払っている住宅ローンの費用が増える事は充分考えられます。
費用については、シミュレーション等で確認してから検討するべきです。
住宅ローン利息が１円でも減らなければ、費用は一切いただきません！
借り換えのタイミングはいつ？
はっきり言って、借り換えのタイミングとしては、
今現在、低金利のため『今』は絶好のタイミングと言っても間違いないと思います。
もしくは、新規での住宅ローンを、
10年固定などの期間限定固定金利などで契約している人は借り換えを必ず検討するべきだと思います。
10年固定金利の場合、10年間は35年固定金利よりも金利は低いですが、
10年後は必ず金利が上がりますので、
結果として35年固定金利よりも金利が高くなるケースが高い事はご存知でしょうか？
住宅ローンの金利タイプで人気の高い10年固定金利の当初の金利固定期間が終了した後の金利を見てみましょう。
| 銀行名 | りそな銀行 | イオン銀行 |
| 10年間固定金利 | 0.600％ | 0.74％ |
| 11年後の金利 | 1.154％ | 1.30％ |
※2019年4月現在の金利となります。
上の表を見ても分かるように、必ず金利が上がるため、
金利が上がった時は借り換えのチャンスと考える事も出来ます。
⓵低金利の今
⓶10年固定金利を選択しているのであれば、11年の金利が上昇した時（する少し前でも可）
どうやって借り換えを行えばいいの？手順や必要書類は？
⓵借り換えを行うにあたり一番最初に行わなければいけない事があります。
それは『借り換えする銀行』を決める事です。
簡単なようで一番難しい事ですよね？
どの銀行が良いのか決められないと考えている人は多いはずです。
迷ったらプロに頼む事も出来ますので、下記サイトを参考にして下さい。
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⓶その後、自分が良いと思った銀行に、借り入れ可能かの審査をしてもらいます。
⓷借り入れが問題なければ、現在住宅ローンを借り入れしている銀行へ、返済する事を連絡します。
⓸借り換えの銀行で契約を行います。
←これは、最初に住宅ローンを組んだ時と同じように契約を行います。
ですから、必要になる書類関係も同じです。
●収入を証明する源泉徴収票・住民税課税証明書・住民税決定通知書（会社員の場合）
●収入を証明する確定申告書（直近3年分）・納税証明書（直近3年分）（個人事業主の場合）
●借り換え前の住宅ローンに関する書類 返済予定表・返済用口座の通帳
●借り換え後の住宅ローンに関する書類 住宅ローン申込書・金銭消費貸借契約書
●物件の審査に必要な書類 重要事項説明書・不動産売買契約書・不動産登記簿謄本（土地・建物）・工事請負契約書・土地公図・土地図面
※基本的には借り換えを行う銀行が丁寧に教えてくれますので、問題ありません。
⓹借り換え先の銀行から融資が行われ、
借り換え前の銀行へローンが支払われる。（抵当権などの設定なども行われる）
といった流れになります。
勿論、最初の住宅ローンを組む時にも司法書士さんがいたと思いますが、
借り換えの場合も同様に司法書士さんに任せて書類を作成して貰えますので、
基本的には書類の準備だけしておけば問題ありません。
借り換えにも審査があります 審査の内容はこれ
当たり前の話ですが、借り換えの場合も審査があります。
一度審査も通っているし、
なおかつ返済しているんだから新規より借入の金額は少ないから借り換えも問題なく通るだろうと思いますよね？
しかし、借り換えで上手くいかない場合もあります。
借り換えを検討している人は以下をチェックして下さい。
□転職をしてしまい、勤続年数が少ない
□会社の経営状態が悪くなり、ボーナスの支給が少なくなった
□車のローン・教育ローンを借りている
□消費者金融やクレジットカードのキャッシングを行っている
□住宅ローンの滞納が過去にある
上記の中でチェックが入ると、
住宅ローンの借り換えの審査が通らない可能性がありますので、ご注意下さい。
しかし、借り換えの場合審査が緩いと言われる事もあります。
勿論、きちんと毎月変わらず返済している場合の人であれば問題ない場合もあります。
その理由は、毎月返済している信用があるからです。
逆に住宅ローンを滞納した場合、個人情報が残ると言われています。
滞納する人に銀行はお金を貸してくれるわけありませんよね？
過去一年間の返済講座の通帳の提出が必要になる銀行が多く、
住宅ローンが毎月返済されているかチェックされますので、
過去に滞納がある場合は、必ず一年間は滞納がない状態を作らないといけません。
審査の内容は新規の借入と基本的には変わりません。
●収入
●年齢
●勤続年数
●就業形態
●返済負担率
などが審査の内容と言われています。
住宅ローンの返済負担率についても記事にしてますので良かったら参考にして下さい。
借り換えにおススメなのは固定金利？変動金利？
どちらがいいのかは正直誰にも分かりません。
金利が上昇すると思うのであれば、固定金利を選択する方が良いと思いますし、
金利はこれからも低金利だと思うのであれば、変動金利を選択する事が賢いと思います。
しかし、それだけでは参考になりませんよね？
あくまでも私個人の考えですので、
それが正しいという判断はブログを読んでくれている皆さんで判断して欲しいと思います。
住宅ローン残高 ￥12,000,000-
金利 年1回 0.05％金利上昇 12年後には、0.6％→1.15％になったと試算
総支払金額 ￥12,572,061-
住宅ローン残高 ￥12,000,000-
金利 10年間 0.9％ 11年目からは、2.0％→12年目は2.5％になったと試算
総支払金額 ￥12,691,147-
残りの返済期間が2年間のため、
金利上昇を敢えて大きくしてみましたが、
大きく価格が変わっていない事がお分かりでしょうか？
その理由は借入の元金が既に少ないために金利が大きく上がったとしても被害は少ないです。
勿論、変動金利で金利が大きく上がらないと思われる方は、
変動金利を選択する事が一番良いと思います。
住宅ローン残高 ￥25,000,000-
金利 10年間 0.9％ 11年目からは、2.0％→16年目から2.2％→19年目からは2.4％→23年目からは2.6％で試算した場合
総支払金額 ￥29,543,836-
残りの返済期間が15年間もあるため、金利上昇のリスクは大きいと判断出来ます。
10年後、再度借り換えを検討する事も有かもしれませんが
借り換えには、諸費用が大きく掛かりますので、価格メリットが出るとは考えにくいと思います。
金利のリスクを考えるのであれば、最低でも20年固定金利を選択するべきですね。
住宅ローン残高 ￥25,000,000-
金利 20年間 1.21％ 21年目からは、2.25％→16年目から2.2％→19年目からは2.4％→23年目からは2.6％で試算した場合
総支払金額 ￥29,145,869-
この金利での計算では大きなメリットとまではいかないかもしれませんが、
それでもリスク回避が出来ますし、約40万も得する計算となります。
返済期間が長く残っているのであれば、20年固定金利も検討の一つに入れるべきかもしれません。
勿論、変動金利で金利が大きく上がらないと思われる方は、変動金利を選択する事が一番良いと思います。
10年固定金利がリスクも少ないが返済期間が15年を超える場合は、
固定金利を選択する方がリスクは少ない。
しかし、これからも金利の上昇が少ないと考えるのであれば、
迷わず変動金利を選択すべきです。
住宅ローンの金利については、別にも記事にしてますので、良かったら参考にして下さい。
まずは本当に得になるのかシミュレーションを
最終的に、住宅ローンの借り換えを行う事をやるかやらないかは、
やはりメリットがあるのかないのかだと思います。
『住宅ローンの借り換えを行う事で返済額を減らせるんじゃないか？』
と思っていても、どうしたらいいか分からずそのまま放置している人も多いのではないでしょうか？
当初銀行から住宅ローンの融資を受けた時に、
面倒だったなという思いがあるかと思います。
だから借り換えも同じように面倒だと思っている気持ちがあるのかもしれません。
しかし、借り換えを行う事で何十万、何百万も変わるのであれば、利用しない手はありませんよね？
また、その面倒な手続きの作業を代行してくれるところがあればどうですか？
また、どの銀行に借入を行えばいいか分からないと思っている方も多いはず・・・。
そんな面倒な事や分からない事を解決できる方法もあります。
借り換えを行って、メリットがなければ、支払うお金もゼロ円で済むのであれば、利用しない手はありません。
借り換えを検討している人は是非、
以下のサイトを確認してみて、シミュレーションだけでもいいから行った方がお得です。
そして本当に価格のメリットが生まれるのであれば、
借り換えを行い、月々の返済負担金額を減らしましょう。
住宅ローン利息が１円でも減らなければ、費用は一切いただきません！
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