買わない方がいい土地はどんな土地?後悔や失敗をしないために購入前にすることも解説

買わない方が良い土地

家を建てる上で一番最初に悩むのは土地だと言われてますし、私も実際にそう感じます。

土地選びで失敗すると、その後の注文住宅でも失敗する可能性が非常に高くなります。

あゆ

でも…変わらない方が良い土地ってどんな土地だろう…見分けがつかないよ!

うん!そんな疑問や不安を持っている人は多いよね!

その他にも、土地を購入する前にやっておくことはあるのかな?など、土地を購入する時は悩みが多くなります。

そこで本記事では、建築業界に15年以上携わっている私が、買わない方が良い土地の特徴とその対策について詳しく解説します。

本記事の具体的な内容
  • 買わない方がいい土地はどんな土地か
  • 買わない方がいい土地の見分け方
  • 土地を買う前にこれだけはやっておくべきこと

買わない方が良い土地を買ってしまうと、失敗や後悔につながります。

大金を払って購入する土地や注文住宅に失敗しないためにも最後まで読んでください。

目次
この記事の筆者 あゆ‐ゆた

住宅や病院などの施設関係の建設業(大工工事全般)に携わる経歴を持つ。現在は、住宅や欠かせない建材メーカーに勤務。エクステリア商材の扱いも有。年間で600軒以上の図面を見て積算も行う。インスタグラムも運営中(フォロワー数3.4万人)家を建てる方へ、業界人しか知らない情報等を発信中。詳しいプロフィールはこちら

買わない方がいい土地はどんな土地?

買わない方が良い土地とは?
あゆ

買わない方がいい土地ってどんな土地?

買わない方がいい土地の特徴を解説するよ!

ただ、これらの土地は上2つ以外は、絶対に買ってはいけないというものではありません。

リスクがあることを正しく理解して、費用とのバランスで判断することが大事です。

建築不可の土地

建築不可の土地に関しては、たとえ安くても絶対に買ってはいけない土地です。

これは本当に買ってはいけない土地だよ!

家を建てるための土地を探しているのに、その土地で建築ができないのであれば何の意味もありません。

注意したいことは、今は家が建っていても、立て直し(今の家を壊して新しく家を建てること)が出来ない土地があります。

あゆ

例えば、どんな土地がだけなの?

こんな土地はだめだよ!

建築不可の土地
  • 接道義務(幅4m以上の公道に土地が2m以上接していること)を果たしていない
  • その土地が市街化調整区域である

市街化調整区域とは自然を多く残すため建築を制限しているエリアのことで、原則新しい建物は建てられません。

建築不可の土地は非常に安い金額で売りだされていますので、安すぎる金額の場合は必ず確認して下さい。

自分じゃ中々難しいから、絶対にプロに聞こう!

不動産屋よりも、ハウスメーカーや工務店に確認して貰った方が間違いはありません。

ハウスメーカーや工務店を探す場合は、まずはカタログを請求して自分に合う会社を見つけるようにして下さい。

抵当権が残っている土地

抵当権が残っている土地

抵当権が残っている土地は買ってはいけない土地です。

抵当権とは

ローンが返せなくなったときに銀行が土地や家を売り、返済に充てられる権利です。

つまり、最悪は勝手に土地が売られてしまうリスクがあるんだよ!

あゆ

それって最悪じゃん…

基本的には抵当権を抹消後の売却、もしくは売却と当時に抹消することが一般的です。

念のため、問題がないかの確認だけはしておきましょう。

建てられる家の制限が強い土地

制限が強いと、希望する家が建てられない可能性がグッと上がります。

あゆ

例えばどんな土地なの?

制限が掛かる土地の特徴を説明するよ!

制限がかかる土地
  • 土地がいびつな形状をしている
  • 土地の前の道路が狭い
  • 斜線規制(隣地の日当たりを確保するためなどの理由で課される建物の高さ制限)がかかっている

このような土地は、家の高さや大きさに制限がかかってくる可能性があるので要注意です。

他にも、セットバック(前面道路の幅を確保するため土地の一部を道路にすること)しなければならないこともあります。

どんな制限がかかるのか、間取りや外観にどんな影響が出るかは、専門的な知識がないとわかりません。

そのため、ハウスメーカーや工務店に土地探しを依頼した時のデメリットもありますが、メリットの方が大きいです。

建築する前に費用がかかる土地

建築する前に費用がかかる土地

土地の金額が安くても、家を建てるためにやらなければならい土地があります。

こういった土地は、最終的に費用が高くなるケースがほとんどです。

あゆ

例えばどんな土地?

例えばこんな土地だよ!

最終的に費用が土地
  • ライフライン(電気・ガス・水道)が未整備の土地
  • 土壌汚染の危険性がある土地
  • 擁壁の整備が必要な土地

こうした土地では数十万、場合によっては100万単位で費用がかかることもあります。

建築する前にどんな費用がどれくらいかかるのかをハウスメーカーや工務店に調べてもらいましょう。

災害リスクが高い土地

災害リスクが高い土地は、極力避けるべき土地です。

災害の不安を抱えながら暮らさなければならないことを考えると、おすすめできない土地です。

あゆ

どんな土地が災害のリスクが高いの?

例えば、こんな土地だよ!

最終的に費用が土地
  • 斜面に盛土をした造成地
  • 軟弱地盤の土地
  • 過去に洪水が発生している土地

災害リスクが高い土地は、値段がが安くなっていることもあります。

ハザードマップなどを確認した上で購入するか判断して下さい。

住環境が悪い土地

住環境が悪い土地

住環境が悪い土地は、一般的には買わない方がいい土地と言えます。

あゆ

住環境って例えば?

住居周辺の環境のことだよ!

より詳しく言えば…
  • 日当たり・風通り・水はけ
  • 騒音や悪臭
  • 店舗や学校までの距離
  • アクセスの良さ

ただしこうした項目は主観によるものが大きく、何を重視するかは人それぞれです。

自分の中で優先順位を考え、絶対にゆずれないポイントを軸に選ぶようにしましょう。

近隣トラブルの恐れがある土地

近隣トラブルの恐れがある土地は、必ず避けましょう。

どんなに立地や家が良くても、近隣トラブルがあると非常に大きなストレスになるからです。

近隣トラブルの例
  • 境界が曖昧でもめそう
  • ゴミ置き場が汚れている
  • 隣の家から草木が侵入してきている

近隣トラブルが原因で、新築後に数年で家を手放して引っ越さなければならなくなった事例もあります。

あゆ

でも…住まないと分からないこともあるよね…

隣人ガチャは確かに住まないと分からないけど…

ただし、リスクを避ける方法はあります。

トナリスクというサービスを利用すれば、事前に調べてくれるためある程度の隣人ガチャは避けることが出来ます。

\ 隣人トラブルを避けるために/

隣人・近隣を事前に調査

隣人ガチャは見落としがちなポイントですが、くれぐれも気をつけてください。

買わない方がいい土地の見分け方

買わない方がいい土地の見分け方
あゆ

買わない方がいい土地の見分け方ってあるの?

見分け方について解説していくよ!

買わない方がいい土地の見分け方
  1. 近隣住民の話を聞く
  2. ハウスメーカー・工務店に確認してもらう

気になる場所へタップして移動できます

すべての項目を自分ひとりで確認するのは、現実的に難しいです。

そこで、下記の方法で土地の良し悪しを判断することをおすすめします。

近隣住民に話を聞く

気になる土地を見つけたら、近隣住民に話を聞いてみることが非常に大事です。

あゆ

そんなに大事?

うん!後悔したくないなら、絶対に聞いた方が良いよ!

その土地の住み心地やいい点・悪い点を一番理解しているのは、その土地に住んでいる人だからです。

聞きたいことの例
  • このエリアは暮らしやすいですか?
  • 住んでいて不便はありますか?
  • 今までに災害などに遭ったことはありますか?
  • 近所の人とは仲がいいですか?

気になったことは何でも聞いてみましょう。

もし印象の悪い対応をされたら、それも良い土地かどうかの判断基準のひとつになります。

あゆ

でも…ちょっと聞きにくいかも…

そんな人はこのサービスをやってみるといいよ!

\ 隣人トラブルを避けるために/

隣人・近隣を事前に調査

ハウスメーカーや工務店に確認してもらう

ハウスメーカーや工務店に確認してもらう

まだ、契約前でも構いません。

ハウスメーカーや工務店の営業マンにその土地を確認してもらうことが大事です。

あゆ

契約前でも大丈夫なの?

うん!だからどんどん、この土地はどうですか?って聞こう!

もし、自分で土地を探していて良いなと思った土地があったらハウスメーカーや工務店の営業マンに聞くことが一番間違いないです。

営業マンに聞きたいこと
  • この土地は家を建てれる土地?
  • 抵当権が残ってる?
  • 建築する前にお金って結構かかる?
  • 間取り・プランに制約がかかりそう?

プロの目からアドバイスがもらえます。

土地の形状や前面道路の条件によっては、希望のハウスメーカーや工務店で建築できないこともあります。

ハウスメーカーや工務店を探す場合は、まずはカタログを請求して自分に合う会社を見つけるようにして下さい。

土地を買う前にこれだけはやっておくべきこと

土地を購入する前にこれだけはやっておくこと

土地を買う前にやるべきことは、実はたくさんあります。

その中でも外せないものをピックアップしましたので、ぜひ参考にしてください。

希望の住宅会社で信頼できる営業担当を見つける

買わない方がいい土地を自分で判断するのは現実的に無理と言えます。

経験豊富な営業マンであれば、建築的な観点やこれまで建てた家の事例なども踏まえて良い土地を提案してくれます。

そのため、土地を買う前に必ずやっておきたいことは、信頼のできる営業マンを見つけることです。

あゆ

でも…ハウスメーカーや工務店はじっくり選びたい…

大丈夫!相談だけはお金掛からないし、契約する必要はないよ!

土地の相談をしたからと言って、契約をしなければならないといったことはありません。

そのため、まずは注文住宅を建てるためのカタログ一括請求を行い、ある程度のハウスメーカーや工務店と一度話をすることをおすすめします。

本当に自分にとって良い家を建てることが一番大事です。

土地に仮に多少デメリットがあっても、建築プランで解消できることは多いです。

例:日当たりが悪い土地であっても、間取りを工夫することによって「日当たりの良い家」にすることは可能

つまり信頼できる会社や営業マンと一緒に土地探しができれば、土地の選択肢も広がるのです。

希望する土地の優先順位を決める

希望する土地の優先順位を決める

家族で話し合い、希望する土地の優先順位を決めてください。

あゆ

どうして優先順位を決めるの?

すべての希望を満たす100点の土地に巡り合う可能性が低いからだよ!

営業マンに聞きたいこと
  • 駅から近い方がいい
  • 日当たりも重要
  • 傾斜している土地はイヤ
  • 角地がいい
  • でも〇〇万円以内で

残念ながらこんな土地に巡り合う可能性はほぼありません。

ですが、土地のデメリットや不満な点は建築プランや生活の工夫で案外解消できるものです。

絶対に譲れない条件と優先順位を決めて、それを軸に土地探しをしましょう。

ハザードマップを見て調べる

ハザードマップは必ず確認しましょう。

あゆ

ハザードマップって何?

ハザードマップは災害のリスクを調べることが出来るんだよ!

ハザードマップで確認できること
  • 洪水
  • 土砂災害
  • 高潮・津波
  • 避難経路

こういったリスク(危険区域)を調べることができます。

ハザードマップから住所を入力をするだけでリスクを調べることが出来るので、必ず調べましょう。

過去に災害があったか調べる

過去に災害があったかを調べる

過去に災害があったか調べておきましょう。

あゆ

なんで過去の災害を調べるの?

一度起きた土地は、もう一回起きる可能性もあるからね!

例えば、川の氾濫・土砂災害は、同じ場所で起こることが多いです。(対策をしている場合もあります)

過去の災害を調べる方法
  • 市役所の窓口で聞く
  • 図書館や資料館で郷土史を調べる
  • 地域の記念碑などを探す
  • 近隣住民に聞く

こういったリスク(危険区域)を調べることができます。

地盤安心マップ・地盤カルテで確認を行う

家を建てる上で、地盤は本当に大事です。

地盤が悪いと、地盤改良に更に費用が掛かる可能性があります。

また、地盤が弱いと地震などによる被害のリスクが高まってしまいます。

地盤の状況は、地盤カルテで無料で調べることが出来ます。

家の前の交通状況を確認する

家の前の交通状況を確認する

家の前の交通状況を確認しておきましょう。

これって意外と大事だからね!

車通りが多すぎるとデメリットがたくさんあります。

車の通りが多いことのデメリット
  • 事故のリスクが増える
  • 車の出し入れがしにくい
  • 窓を開けていると通りの音が響く
  • 子どもを家の前で遊ばせることができない

交通状況は時間帯によっても変わるので、通勤時間など交通量が増えそうな時間にも見ておけるといいです。

治安(小中学校の評判)を調べる

小さな子どもがいる家庭の場合は特に、その土地の治安や学区内の小中学校の評判を調べておくことをおすすめします。

だって…近所の公園がガラの悪い人しかいないって嫌じゃない?

あゆ

うん…安心して子供を遊ばせることが出来ないよね!

他にも、ひったくりや空き巣などの軽犯罪の発生件数が多いエリアは避けた方がいいです。

小中学校は地域によって教育のレベルや雰囲気も変わってきます。

子どもを安心して通わせられるかどうか、調べておいて損はありません。

雨の日・平日・夜に訪問する

雨の日・平日・夜に訪問する

晴れた休日の昼間に一度見るだけではなく、雨の日や平日や夜にも訪問することをおすすめします。

状況は1回だけじゃ分からないからね!

何度も行かなくて分からないことの例
  • 実は水はけが悪い土地だった
  • 平日はで雰囲気が違った
  • 街灯が少なく夜になると真っ暗だった

また、車だけでなく最寄り駅から徒歩でも行ってみてください。

地図で見たり車で走ったりするだけではわからなかったことに、気付けるかもしれません。

まとめ:買わない方がいい土地の特徴と対策

買わない方がいい土地とその対策ついて解説してきました。

しかし、絶対に買ってはいけないがいいというわけではありません。(一部は絶対に買ってはいけない土地ですが…)

大事なことは、一人で土地探しをせずにハウスメーカーや工務店と一緒に土地探しをすることである程度は解消されます。

本日のまとめです。

土地を購入前にやった方がいいこともまとめます。

土地探しに苦労しているのであれば、土地探しにおすすめなサイトやアプリや、土地の探し方(裏ワザ)についても解説しています。

ぜひ理想の土地を見つけて、すてきなマイホームを実現してください。

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