【見つからない】土地の探し方に裏ワザってあるの？土地の探しコツや失敗しない方法を解説

土地を探して買うのは、ほとんどの人にとってはじめての経験です。

金額も大きく、一度買えば何十年とそこに住むことになります。

失敗できないからこそ、土地探しについてこんな疑問はありませんか？

この記事では建築業界に15年以上携わる私が、土地の探し方（裏ワザを含む）について詳しく解説していきます。

この記事を読めば、土地探しがきっと上手く行きます。

土地が見つからない人は簡単に試す方法もあるため、最後までじっくりと読んでください。

土地探しに裏ワザってあるの？

結論から言えば、土地探しの裏技はあります。

ただ、全てが完璧な土地というのはほぼ存在しません。

そんな中の土地探しに裏技があるとすれば以下のようなものになります。

タウンライフ土地探し特集を利用する

土地が見つからないと思っている人はまずはこれを試してください。

何といっても利用は無料なためリスクゼロです。

ハウスメーカーや工務店は、地元の不動産屋とのつながりが深く、お互いが助け合いを行っています。

だからこそ、良い土地の情報を握っているハウスメーカーや工務店は多いです。

しかも、良い土地は世の中に出回ることはありません。（出回る前に売れてしまうため）

そのため、チャンスがあればすぐにでも土地情報を貰うためにも、一度利用することをおすすめします。

非公開の土地を見つける

土地探しに疲れた…見つからないと思っている人に一度試して欲しいことは、非公開の土地を探し出すことです。

実は、土地はあるんです。しかし、その情報が届かないために見つけきれないってパターンが多いです。

だからこそ、非公開の土地を見つけることが一番のポイントです。

非公開の土地を持っているのは、やはり不動産屋さんです。

デメリットは登録不動産屋が少ないことです。住みたいエリアに不動産屋がなかった場合はタウンライフ土地探し特集を利用しましょう。

中古物件付きの土地も検討してみる

中古物件付きの土地とは、文字通り中古物件が既に建っている土地のことです。

この中古物件を解体して、新築住宅を建築することができます。

解体費用がかかってしまいますが、更地だけに絞るより多くの土地が見つかるでしょう。

また、解体費用を含めてもトータルで考えるとお得になる可能性もあるのです。

土地探しに、中古物件付きの土地も含めてみてください。

思わぬ好条件の土地に出会える可能性があります。

値引き交渉を前提に予算を上げてみる

予算内でなかなか良い土地が見つからない場合は、少し予算を上げて探してみましょう。

実は、土地購入は値引き交渉が可能です。

土地の値段をキリのいい数字にしてもらったり、一割引にしてもらったりなどは実はよくあることです。

どうしても見つからない場合は、値引き交渉を前提に予算の一割ほど高い値段で探してみましょう。

これまでヒットしなかった土地も多少が増えてきます。

ハウスメーカーを土地探しのパートナーにする

希望のハウスメーカーや工務店を決めたら並行して、その住宅会社に土地も探してもらいましょう。

土地探しは非常に難しく、自分達だけでその土地の良さを見極めるのは厳しいです。

上記のようなことは、やはりプロでないと判断ができません。

またハウスメーカーや工務店側も、土地の紹介も含めトータルで建物のコーディネートができるというメリットがあります。

土地を自分たちだけで探すと土地探しに疲れた…と感じてしまうかもしれません。

一緒に探すなら、まずはカタログ一括サイトから資料請求を行ってから進めて行くとスムーズです。

最初に決めた条件に固執しない

希望の土地が見つからない時は、最初に決めた条件を見直してみましょう。

そもそも、100%全てが理想的！！な土地は存在しません。

近隣の状況を変えることはできませんが、日当たりなど間取りを工夫して解決できることもあります。

どうしても見つからない場合は、条件を変えて探してみましょう。

旗竿地の土地も検討に入れる

意外と嫌がられる土地の中に旗竿地（はたざおち）があります。

旗竿地は、あまり人気がない土地のため、価格も安く設定されている場合がほとんどです。

旗竿地で後悔したくないならこちらを参考にして下さい。

土地ってどうやって探す？

土地探しはどこに、どんな土地が売られているのか、情報を集めることになります。

情報収集の方法を解説していきます。

ネット（サイト・アプリ）で検索する

希望するエリアの土地情報は、ネット上でも調べられます。

更地と中古一戸建ての条件、さらに希望する広さや予算などの条件検索で絞り込めます。

現地を確認して問題なさそうなら、取り扱っている不動産会社に連絡を行い案内・説明を受けましょう。

ネット上で探すメリット

ネット上で探せば、24時間好きな時間に大量の情報を集めることができます。

また所在地が明示されていればストリートビューで現地周辺の雰囲気もある程度確認することが可能です。

ネット上で探すデメリット

多くの情報を短時間で見ることができる一方、実はインターネットに載っていない土地もあります。

また、素人が情報のみで良い物件を見つけることはなかなか難しいです。

ネット上に掘り出し物の物件があればそれに越したことはありませんが、基本的には売れ残りの土地が多く溢れています。

メリット	デメリット
24時間いつでも検索できる（手軽さがある） ストリートビューで現地の雰囲気が分かる	ネットだけでは土地探しは難しい 土地の相場ぐらいしか分からないケースが多い 売れ残りの土地が多い（掘り出し物は少ない）

土地探しでおすすめのサイトやアプリに関してはこちらで解説しています。

ハウスメーカーや工務店から土地を紹介してもらう

ハウスメーカーや工務店へ依頼して土地を探してもらうことが出来ます。

住宅展示場にあるモデルハウスの中には土地情報のコーナーもあります。

住宅会社で紹介してもらうメリット

良い土地か悪い土地か判断できなくても、ハウスメーカーや工務店側で判断して貰えることが一番のメリットです。

自分の中で計画している建物があっても、実際には建てられない土地かもしれません。

新しい土地情報情報が出た時は先（優先的）に紹介してもらえる可能性もあります。

住宅会社で紹介してもらうデメリット

土地を紹介してもらった場合、基本的にはハウスメーカーや工務店で建物も依頼することがマナーです。

実際には建築条件付きの土地じゃない場合は、縛りはありません。あくまでもマナーであることを頭に入れておきましょう。

メリット	デメリット
土地だけでなく建物とセットで検討出来る （建てれるのかを含めてアドバイスが貰える）	土地が決まれば建設会社も決まってしまう

ハウスメーカーや工務店に土地探しを依頼することについてはこちらで詳しく解説しています。

不動産会社に行く

土地を扱っている最前線のプロはやはり不動産会社です。

地域の売主と直接つながっているため情報も1番早いです。

不動産会社で探すメリット

個人で営業しているような業者であれば、その地域の地主さんと代々付き合いがあります。

大手の仲介業者とは違う活動をして、個人や土地開発業者などと取引きしています。

不動産業者しか閲覧できないネットワークを使い、今後出そうな土地情報が聞けるかもしれません。

不動産会社で探すデメリット

不動産業者は意外と多く存在しています。

希望するエリアの不動産業者を全てカバーするのはかなりの労力を使います。

また、不動産業者の知識・経験は土地に関することに限られるため、建物（家）に関するアドバイスや判断は期待できません。

メリット	デメリット
どこよりも早く情報が早い 不動産独自のネットワークを使い土地情報が聞ける可能性がある	数が多いため全てを網羅するのは無理 建物とセットの提案は出来ない

不動産屋さんへ依頼する場合は、事前にこちらから依頼すると複数の不動産屋を利用出来ます。

土地探しで注意すること

土地購入のトラブルで多いのが、建物にリンクした部分と周辺など環境に関する部分です。

周辺環境や隣家の雰囲気

購入した土地に家を建てて住むということは、周辺環境が非常に大事ですよね。

学校やスーパーなどの生活に直接関係する施設等が遠すぎる、近すぎるなど総合的に判断しなくてはなりません。

全ての希望がパーフェクトに揃うことはまずありません。

例えば駅に近い土地など、希望が叶う土地は価格が高い傾向にあります。

理想を求めすぎるといつまで経っても買えないという事態になります。

気をつけたいのは、実は目に見えない部分です。

これらは、曜日や時間帯を変更して確認したいところです。

また、隣地には気を使わなくてはなりません。

隣地や隣人は、住んでみないとわからないことも多いのですが、時には重大な問題になります。

まず現地では、境界杭が明確になっているかや樹木も含め隣地に越境物がないかを確認します。

境界杭がなければ必ず隣地の方の立ち会いのもと測量士に境界杭を打ってもらいましょう。

また越境物があれば確実な処理が必要ですし、処理が難航するようでは買ってはいけません。

意外と大事なことは隣人ガチャです。

隣人にトラブルメーカーがいる場合、土地の購入は一気に失敗へと傾きます。

不動産業者だけでなく近隣住民にも聞き込みが必要です。

自分で出来ない場合は、事前に調査してくれるサービスもあります。

造成・ライフラインの状況

現況が田んぼになっていたり高低差がある場合などは、思った以上に造成費がかかる場合があります。

すでに擁壁が建っていたり崖地も注意が必要です。

擁壁は高さにもよりますが、開発許可を取って基準を満たしているものなら問題ありません。

ただコンクリートブロックなどを積み上げて土留めにしている場合は危険です。

もし検討する場合は、面倒でも強度や許可、水抜き穴など専門的な確認が必要です。

ライフライン状況も確認しておかないと、意外なほど多額の経費がかかるケースがあります。

都市計画によって幹線道路が計画されている場合、最悪は土地が減って建て替え等ができない可能性もあります。

前面道路が公道であることも確認が必要です。

もし私道であれば工事を含め様々な場合に不自由が生じる可能性があるだけでなく、通行そのものに影響しかねません。

また、現状の建ぺい率＆容積率に余裕があるかどうかは、将来的に建て替えや増築のため確認が必要です。

さらに用途地域が防火系の指定をされているときも注意が必要です。

木造での建て替えができなかったり、特別な仕様を求められるなどの規制がある可能性があります。

これらは管轄の役場などで調べることができますが、こういったことはやはりプロに確認してもらうのが確実です。

埋設物や汚染の有無

造成済みや建物が建っている場合には地中埋設物の心配もあります。

場合によっては試掘するなどの対応もありえます。

元々あったのが工場などの場合、土壌汚染がされていないかも確認が必要です。

買わない方がいい土地も条件があるためこちらを参考にして下さい。

ハザードマップを確認

昨今、災害に対する危機意識は高まっていると思います。

注意したいのはその土地への水害、土砂災害、地震の影響などです。

最近は各地でこれまでになかったような集中豪雨による災害も多発しています。

必ず自治体が発表しているハザードマップで確認しましょう。

しかし…周辺が平地の場合、浸水の心配がない土地はほとんどありません。

現実的に考えれば、ある程度許容しないと土地を買えなくなるでしょう。

また地盤の強さはJ-SHISというサイト、活断層の位置などについては、国土地理院のサイトで確認できます。

いざという時の避難場所を家族で確認したり、地震に強い建物を建てることである程度の対策になると思います。

その他

地積が実測ではなく公簿面積の場合、測量による増減の処理をはっきりしておく必要もあります。

土地の奥行き、幅については建物が建ったとき隣棟間に余裕がない場合、念のためコンベックスをあてて確かめましょう。

前面道路が狭い場合はセットバック、建築の際に重機が入れるかといった想定もしておかなくてはなりません。

土地の条件は、一般的に角地が人気ですが、価格は高くなります。

しかし、条件など場合によっては中地のほうが向いているケースもあります。

一戸建ての場合、人や車両の通り具合は意外に気になるので、ご自身のライフスタイルに合った条件をイメージしておきましょう。

また、縁起悪い土地などもあるため気になる人は確認した方がいいこともあります。

土地探しのよくある失敗談についてはこちらで解説しています。

土地の選び方（見るべきポイント）

土地は知識も経験もない素人からみると難しくみえるものです。

土地を選ぶときに基本的なポイントとチェックリストを参考にしてみてください。

土地の広さや形状

土地の広さや形状はまず最初に見るべきポイントです。

以上のようなことをチェックします。

建築制限に関わること

建築制限は家を建てる上で重要な項目です。

用途地域によっては建てられる家の大きさや高さ、周辺の住環境が異なります。

建ぺい率と容積率はその土地に建てられる広さの割合です。

また土地に面する道路の幅が狭いと、セットバックが発生してしまうので注意しましょう。

建築制限に関わることは一般的に自分で調べることは限界があります。やはりハウスメーカーや工務店に頼んで一緒に見てもらうことが一番です。

周辺環境

その土地の将来性を含めた立地、ライフラインの整備状況なども確認が必要です。

駅、バス停はもちろんのこと周辺の病院やスーパーなどもチェックしておきましょう。

子育て世帯は通学の利便性も重要になるでしょう。

開発中の土地などは周辺にスーパーができて便利になることもあります。

しかし、近くに大きなマンションが建つ可能性もありますので総合的に判断しましょう。

周辺に都市ガスが通っていなければ、プロパンガスやオール電化を検討することになります。

災害のリスク

災害のリスクについてはハザードマップ等で確認しましょう。

ハザードマップは各自治体で公開されています。

また近年はこれまでに発生しなかった場所での豪雨災害などがあります。

近くに河川があったり山がある場合は、慎重に検討しましょう。

土地選びチェックリスト

以下のような項目を土地を選ぶ時のポイントとしてチェックしておきましょう。

土地の価値を調べる

購入前に事前に土地の価値を調べておくのは大事です。

購入予定の土地の価値を調べるには、ウチノカチがおすすめです。

また、固定資産税評価額などを提供する姉妹サイトのトチノカチもあります。

事前に固定資産税の金額を知っておくと、納税額を把握できるため役に立ちます。

両方とも無料で利用できるため、事前に調べておくことをおすすめします。

まとめ：土地探しのコツ（裏ワザ含む）

土地を探すのに決まった方法や手順はありません。

ただ、ハウスメーカーや工務店と一緒に土地探しをした方が失敗は少ないです。

土地が決まらないことには建築もできないので積極的に土地探しを行ってくれます。

また土地探しが上手く行かない場合は今回紹介した裏技を使ってみて下さい。

では今回のまとめです。

土地が見つからないって思っている人は、一度タウンライフ不動産売買を利用することをおすすめします。

非公開の土地の情報を貰えます。

ハウスメーカーや工務店が未だ決まっていない人は、カタログ請求を行ってハウスメーカーや工務店に土地探しをしてもらう方が早いです。

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